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深圳房价再次飞涨背后:刚需族和港人出手购房

时间: 2015年05月29日  来源:中国青年报  作者: 记者 刘芳

  深圳房价再次起跳背后有哪些“推手”

  几乎在一夜之间,深圳房价进入了全国人民的视野。

  今年5月23日,位于深圳龙华新区的楼盘中海锦城700多套房源,差不多在两小时内售罄。当天深圳暴雨如注,却似乎并没有影响人们的购房热情,尽管此时的均价已经高达4万元/平方米,比半年前高出约7500元/平方米。这样的价格,对于龙华新区还是第一次。

  同样是5月23日,位于南山区的博林天瑞和塘朗城两个楼盘,也全部售罄。其中,博林天瑞推出480套110~260平方米房源,并临时加推80套,均价5万元/平方米,当天售罄;塘朗城首次开盘,推出348套85~140平方米房源,并临时加推116套,均价4万元/平方米。

  公开信息显示,仅5月23日,深圳共推出约1663套房源,吸引超7500人次购房,总销售额近70亿元。

  深圳房价再次起跳的背后,到底有哪些“推手”?深圳的房价又将“何去何从”?

  和北上广不同,深圳的房价是从2014年10月开始转暖的,并且持续“发热”,未有转凉的迹象。从龙华样本中,也许能看出深圳房价为什么一路飞涨。

  龙华新区原属宝安区,都是关外的大区,后来成为全新的功能区后,明确了其功能定位和发展方向。这就为龙华充分发挥地理优势提供了可能。

  地形狭长的龙华新区位于深圳的中轴位置上,有著名的港铁4号线直通香港,而在这条线上的深圳北站,更是有极为优越的交通条件可直达深圳各区以及直通全国。

  更为重要的是,龙华新区南靠土地紧缺、人口密集的福田区,被人们形象地称为“福田后花园”,也因此吸引了很多在福田买不起房子的“刚需族”购房。而直达港铁的优势,也吸引了一些香港人甚至是“港漂”来此购房。

  实际上,就在2012年,龙华的新房均价仅1.3万元/平方米,那时的龙华新区并不被人看好,配套不完善、交通拥堵,都让人们对龙华望而却步。但随着地铁线路、新彩通道以及大型购物中心等生活配套设施的改进,人们逐渐发现龙华已经成为刚需解决住房问题的首选地。

  这样的优势也吸引了房产商的青睐。前文提到的中海锦城,就是2013年10月经过63轮竞价,最终以38.2亿元总价竞得地块,楼面地价1.46万元/平方米,溢价率达91%,创下当年深圳住宅用地的总价与单价新高。由于需配建9.8万平方米的安居型商品房,这宗土地的综合成本高达2.5万元/平方米,与当时周边的二手房价相当。中海地产成为当时的深圳“地王”。

  时隔仅一年,2014年10月,龙光地产又以46.8亿元总价竞得深圳龙华玖龙玺项目,总建筑面积约19万平方米,折合楼面地价约2.5万元/平方米。龙光地产执行董事兼财务总监赖卓斌对媒体称,玖龙玺项目将推出预售,货值100亿元人民币,按此计算,玖龙玺项目的均价将达5万元/平方米。

  除此之外,深圳的常住人口数量尤其是外来人口和年轻人比例,以及人口密度仍高居全国榜首。公开资料显示,2014年深圳市常住人口已达1077.89万人,其中非户籍人口高达69.2%,是个典型的移民城市。近十年内,深圳常住人口增长了284万人,平均每年人口净流入28.4万人。

  全国第六次人口普查数据显示,截至2010年年底,深圳住房自有率为26.9%(覆盖范围包括原农村私房),而北京(楼盘)、上海(楼盘)住房自有率在70%左右,广州(楼盘)为89.9%,远高于深圳;截至2013年年底,估计深圳住房自有率为30%,居民住房自有水平仍比较低,全市70%的人靠租房来解决住房问题。

  从2012年1.3万元/平方米的均价到现在动辄均价4万元,龙华房价暴涨3倍的背后,“是人们对房价继续上涨的恐惧”。

  按照龙光地产去年竞得龙华玖龙玺项目时就有的说法,“龙华房价会破5”,当时质疑声一片。短短一年后,深圳的房价维持上涨基本已成定势。

  但上涨的具体态势和路径如何?5月28日,在深圳两会上,政协委员、万科企业股份有限公司总裁郁亮表示,更多的创业者来到深圳,也将加大刚需的比例。“产业决定一切,哪些人进来决定房价。所以,以后深圳的高新区房价最贵”。

  现实也恰恰证明了这一点。据统计,6月即将成为深圳的开盘季,全市项目主要集中在宝安、龙岗等原特区外,大部分楼盘项目主推大户型。

  也有业内人士向记者表示,深圳中小户型刚性需求置业仍占主流,在目前的购房热度下,“大户型楼盘项目只是比以往好卖一些而已”。

  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,目前深圳仍处于楼市供需相对趋紧的局面,“很多计划于明年购房的购房者也都提前购房,造成了购房需求的扩大化。这在一定程度上已经形成了楼市的泡沫,提前透支了明年的购房需求。”

  在这一波涨价潮中“用力过猛”的深圳楼市,在未来两三年内会否陷入滞胀,将由市场来作出决定。

  (编辑:喃喃)

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